企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税

admin管理员组

文章数量:1567264

2024年1月16日发(作者：)

企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税

企业购地建房如何将地价并入房产原值缴纳房产税

企业购买土地后建房，如何将地价合理地并入所建房产的原值中缴纳房产税，以避免纳税风险？

财税[2010]121号文件第三条中，只有一段话：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”没有更多的细致解释。因此， 一些解读文章众说纷纭、口径不一；在大量同行的财税实战中，有些具体的问题也得不到确切的答案。

笔者通过查阅大量的相关文件、资料和各地税收征管部门的实际做法，结合自己的思考和认识，梳理出了以下十个相关涉税知识点，并通过实例加以示范，希冀对同行们在实战中有所启发和参考。

一、“宗地”和“容积率”的概念

地产学上的一宗地为一个权属单位；如果一宗土地有着若干个土地证，但土地是互相连接的，则仍视为一宗地。容积率是指一宗土地上的建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗地土地面积之比，它是反映土地使用强度的指标。税收实践中的宗地容积率指的是实际容积率（房屋总建筑面积/实际用地面积），而非规划容积率（地上总建筑面积/规划用地面积）。

二、宗地容积率不同如何分别计算计入房产原值的地价。

1、对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税，而不是仅按该宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税。

2、对宗地容积率低于0.5的，属于“大地小房”，按宗地内房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定土地价值计入房产原值计征房产税。 即：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价

案例一（会计处理对计税原值的影响）

A公司受让土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。

A公司会计核算时有三种选择：

一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为60万(1000÷10000×600)，其余540万元(600－60)地价计入“无形资产”；

二是将房屋实际占地面积所对应的地价乘上2计入房产原值，即计入房产原值的地价为120万元(1000÷10000×600×2)。其余480万元(600－120)地价计入“无形资产”；

三是将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。

分析：

由于容积率＝1000÷10000＝0.1（小于0.5）

土地单价＝600÷10000＝0.06(万元／平方米)

根据财税〔2010〕121号的规定，计入房产计税原值的地价＝1000×2×0.06＝120(万元)。因此，A公司在申报缴纳房产税时，计入房产计税原值的地价款应为120万元。A公司会计核算时，如果采取第一种办法，将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为60万元(1000÷10000×600)，其余540万元(600－60)地价计入“无形资产”，则A公司在申报缴纳房产税时，应当相应调增房产计税原值60万元(120－60)。如果采取第二种办法，即计入房产原值的地价为120万元，则无需调整计税原值。如果采用第三种办法，将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元，则A公司在申报缴纳房产税时，应当相应调减房产计税原值480

万元(600－120)。

提示点：无论会计如何核算地价，最终都要和税政要求比对计入房产税原值缴纳房产税的金额。调整计税原值不需做账务处理。

二、计入房产原值的地价的范畴。

在各地的税收实践中，房产原值均包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用如购买土地所缴纳耕地占用税、契税、树木迁移费等也都属于地价计量的初始成本。执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的企业，在会计核算时已经将地价计入了房产原值。而《企业会计准则第6号—无形资产》应用指南指出：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。因此，执行《企业会计准则》的企业应当将土地使用权单独计入无形资产，而不计入房产原值，这就与税政发生了明显的差异，因此在结算缴纳房产税原值时，要按照税政规定，对计税基础做出合理的调整。

案例二（计入房产原值的地价的范畴）

某公司2011年受让国有土地面积1000平方米，合同约定受让金额为260000元，实际支付200000元（当地政府返还60000元），缴纳耕地占用税30000.00元、契税5200元，另支付原住户树木迁移费900元，2011年外包其他单位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面积500平方米）2011年应申报缴纳房产税为多少？

分析：

1、计算容积率

宗地容积率 500÷1000=0.5

2、计算应并入的土地价值

260000+30000+5200+900=296100元

3、计算房产税

（300000.00+296100.00]×（1-30%）×1.2%=5007.24元。

提示点：计入房产税的地价要按照合同金额计算，不得减除政府

返还款。

四、将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税的关系。

房产税与城镇土地使用税在调节目的、税种属性等方面均不相同，将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税并不矛盾，因此地价计入缴纳房产税的房产原值缴纳房产税后，土地使用税仍应当按照实际占用土地面积乘以适用税额计算缴纳。

五、建房前土地使用权的摊销额在核算计入房产税原值的地价时是否减除。

并入房产原值缴纳房产税的土地价值不能以摊销后的土地剩余价值计税，因此，已经发生的摊销额不得从地价中扣减，缴纳房产税的地价仍应以初始历史成本计税。

六、非应税建筑物所占土地的价值应予扣除。

按照现行房产税有关政策和建设部相关公告，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、烟道、地沟、油罐、水塔、公用道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等，不属于房产，不计算建筑面积，因此不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除，从而可以减少一部分计税基数。

七、土地评估增值部分不计入地价。

国家有关会计制度规定，房地产的会计核算，应当遵循历史成本原则。纳税人在确定房产计税原值时，不需要将土地评估增值部分加计入地价。

八、不同高度建筑物对计算建筑面积的影响。

按照建设部相关条令，建筑物净高低于1.2米的建筑物不计算总建

筑面积；在1.2米至2.2米之间的建筑物按1/2计算总建筑面积；在2.2米至8米之间的建筑物按1倍计算总建筑面积；超过8米的单层建筑物，按2倍的单层建筑面积计算总建筑面积。

九、地价应在不同房产中按照计税建筑面积进行分摊。

在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。

案例三（容积率和层高不同对计税的影响）

某公司2011年1月受让国有土地宗地一200000.元（面积1000平方米），当年外包其他单位承建平房300000元（年底已完工，建筑面积400平方米）；2011年6月受让国有土地宗地二500000元（面积2000平方米），同年外包其他单位承建厂房800000元（年底已完工，层高8.5米，单层建筑面积700平方米），2011年应申报缴纳房产税为多少？

分 析：

1、计算容积率

宗地一容积率 400÷1000=0.4

宗地二容积率 700×2÷2000=0.7

2、计算应并入的土地价值

宗地一 400×2×（200000÷1000）=160000元

宗地二 200000元

3、计算房产税

[（300000+800000）+160000+200000]×（1-30%）×1.2%=12264.00元。

提示点：容积率不同的宗地要分别计算地价和房产税；层高不同对计税基础的影响程度也不同。

十、其他方式取得土地如何确定计入房产税的地价。

1、对通过划拨无偿取得的土地，计入房产原值的地价为0。如纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法按照上述比例，将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原值。

2、纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值，而按照无形资产分期摊销。租金额度以合同约定的总金额为准。

参考文献：

1、《财税[2010]121号》。

2、《财税[2008]152号》。

3、《企业会计准则第6号—无形资产应用指南》。

4、《企业会计准则第38号—首次执行企业会计准则应用指南》。

5、 建设部第326号令。

6、江苏省、江西省、厦门市等地税官网关于地价如何计入房产税原值缴纳房产税问题的回复。

本文标签： 土地原值地价计入计税