深圳买房排坑指南

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深圳买房排坑指南

为什么80%的码农都做不了架构师？>>>   

整体流程

找中介->看房->买房->首付款->向银行贷款->银行放款->房产局过户->房产证给银行抵押->交一个月的放贷->找银行办理商转公->公积金贷款放款->找银行办理公积金提取

适用背景

深圳贷款买房（恩，土豪、二代全款的，出门左转），且想用公积金还款的都适用。如果租房子想提取公积金的，我暂时还没有这个经验。

买房部分

1. 想买尽早，有能力买尽早。政策一直在变，只会越来越高，降不会跳水的降。

2. 买啥房子，我没研究。我家当时就一个点：离我工作地点近。

3. 深圳首套首付就可以3成，非首套我不知道要几成（非首套深圳房产也是土豪级别了）

4. 二手房3成，只要上业主同意，完全有时间进行各种操作（先开始就办理公积金、高评价等等），可是很多业主会比较着急卖，也会类比买家。首付交了多少，一定要收据，白纸黑字按手印

5. 新房3成，没有限制，只要看中，有钱，随时出手。不用找关系，看脸色。（新房我没经验，可找我朋友，私我介绍）

6. 中介佣金：1.3%~5%。就看你怎么和中介谈。这部分需要阿姨级别的人去磨，当然，中介有关系也会好，看你。要白纸黑字写下来，要给中介多少钱！

7. 别一次性把佣金给中介，要等着整个房子房产证写上了你的名字，再给剩余的。否则中介拍拍屁股走人，不给你办事。或是办事儿不积极。

8. 这个过程中重要的资料：

   • 你和中介的买房合同（这个很关键！后面有些办事的地方要）
   • 你和前业主的首付款收据
   • 每一次佣金给了多少钱的中介收据

商业贷款部分（重头戏来了）

1. 信用卡不要逾期！信用卡不要逾期！信用卡不要逾期！重要事情说三遍啊啊啊！当初我本来能申请九折，我信用卡逾期了一次，没给贷下来，只能9.5折了。

2. 每个商业银行的政策不一样，但是大同小异，这部分，可以跟着中介的节奏，他们非常熟，让你提供什么，你就去提供什么。提供不出来的，他们会想办法。表担心。

3. 当下商贷年利率上浮严重，到了5点多。我当时赶上了个打折的尾巴4.2。

4. 信用卡逾期，五年之后才能消除逾期记录。

5. 交了首付款之后，等待业主赎楼（就是上业主也是贷款买房，要把房子的其余贷款都交上），当然很多没有赎楼能力的，就会找赎楼担保公司来做。这里面有个坑：就是你们要商量好，同样白纸黑字按手印，这个赎楼产生的费用，到底是谁出！有的是平摊，有的是业主包了。

6. 这之后就是你开始向银行申请贷款了。贷款之后放款的速度，大致在1个月到3个月之间，越到年底越难，越慢。

7. 放了款一般就开始走政府房产局的流程了，过户。

8. 这之后，就是开始办理过户，过户整个过程，中介全权处理，各大银行常驻房产大厅，等中介通知，过去之后一个小时结束，非常高效，我当时在房产大厅啥都没干，坐了一小时，签了一小时的名字。跟着中介的流程就对了。

9. 我们在这个过程中要注意收集重要的资料！资料！资料：

   • 交一个月贷款之后，找银行要贷款合同
   • 银行的抵押合同，也是交了一个月贷款之后，自己去银行贷款经理那里拿。
   • 给你办理贷款的经理的手机号（存下来，后面你会经常找他问问题的）
   • 你房产证的高清无码，全方位照片。（考验你手机相机不仅仅是自拍的时候到了）每一页都要！你只有在房产证下来的那一个小时能触摸原件，这之后银行就收走了。
   • 契税电子凭据（这个很关键！这个很关键！这个很关键！后面各种手续都要这个）
   • 契税发票（可有可无，过户之后拿着契税电子凭据和身份证找税务局要）

公积金贷款部分

1. 解释为啥要公积金贷款：商贷年利率5.2，公积金贷款年利率3.2，你觉得你要不要公积金贷款呢？

2. 一开始买房就可以申请公积金贷款，只不过会很慢过户，主要前业主等得起，你随便。不过很多都等不起，所以一般都是一上来就全部走商业贷款。然后过几个月之后，再转公积金贷款。这就是商转公的由来

3. 别听中介瞎说：要交三个月才能商转公。最新一手资讯：你交了一个月的房贷，就可以开启商转公的流程了。这里我被坑了，交了三个月才办理。

4. 公积金贷款数额：（未婚）公积金账户里面存款 * 14，上限50万；（已婚）两口子两个人公积金账户存款总和 * 14，上限90万

5. 一般，即使你申请90万的贷款，也不够你房子的全部贷款的，所以要一部分公积金贷款，一部分商贷，学名叫：混合贷

6. 还款的银行卡，商贷和公积金贷款可以分开，不过我建议使用一个，两个麻烦。

7. 开启流程，我建议是这样，首先，给贷款经理一个电话，就问：你们那个支行能拿到所有申请公积金贷款的资料吗？能的话，你再去，不能的话，你就去他给你指定的那个支行拿资料。全部资料都可以在那支行拿到。不要一头的跑过去你的贷款支行，有的支行拿不齐资料，你要多跑到另一个地方。我觉得这个折腾，可以通过电话来省去。

8. 保存好银行给你的全部公积金贷款资料（单独放到一个袋子里面），也不用看是啥资料，银行会全部给你准备好的！拿到资料之后，回家，在公积金网站上预约（.jsp?transcode=pri），预约一个你方便的时间，离你近的支行办理（当然这个支行必须是你办理贷款的那个商业银行的支行）。这个预约流程必须要走，没办法你想哪天办就哪天办。

9. 到了预约时间，过去，拿号，等一会，资料扔给他，坐着签几个字，走人。回去等消息。到时候银行会给你电话，给你预约另外一个时间，再去他指定的房产局办理。

10. 等到银行的电话，按照给你订的时间，按时过去，找到你自己贷款的银行常驻人员，拿资料，拿着他帮你申请的排位号，等到了你，资料扔给房产局的人，结束，回来等着放款吧。

11. 我的公积金贷款从网站预约办理，到放款，大概间隔了3个月左右，说快不快，说慢不慢。

12. 整个过程的重要资料：

    • 放款之后，在办理公积金提取之前，找你预约办理公积金贷款的支行（注意是预约的支行）拿公积金商转公贷款合同，很重要，后面提取公积金要用！

公积金提取部分

1. 我先来说说总共有哪几种提取方案：

   • 买房提取：一次性全部取光
   • 还款按月提取：每个月你有多少房贷（注意是每个月商贷+公积金贷），提取多少钱到你的公积金联名银行卡上面
   • 住房其他用途提取：每年一次，按照每个月上缴多少公积金（公司+个人总和）* 30/12 * 0.6 ，大概是这个公式提取
   • 租房提取：（这个我没研究，不多说）

2. 准备资料（都是上面我说的重要资料中的）：贷款合同、商转公合同、契税电子凭证（或是契税发票）、身份证。

3. 同样要走网上预约，预约网站和上面预约公积金贷款的一样。尽量找个服务态度好的地方，我选的是科技园支行。麻蛋，越老的区，银行人员岁数越大，越TMD大爷！即使科技园，服务态度也要看人。我办了一天，上午那人态度非常好，下午的那个先开始对我非常恶劣，后来可能不好意思了，对我态度180度转弯。总之，我感觉科技园相关的支行，态度还是能忍受的。

4. 坑：各位一开始到深圳，给你的公积金联名卡中的银行卡功能，是要激活的，不激活办理不了提取。因为公积金钱提取出来，是直接放到这个银行卡里面的。请提前激活。下午那态度恶劣的，就是因为我没激活。我没激活，怪我喽~问题来了：谁告诉我过，这TM是没激活过的呢？

5. 还款按月提取这种方式，如果卡里面没钱了，他就会，卡里面每个月打进来多少钱，就会提取多少。所以，要想达到每个月交多少钱的公积金，全部用来还房贷，办理按月提取，然后全部贷款会每个月使用公积金卡里面的钱来偿还，还的剩下0元，下个月开始，就交多少，扣多少，其余的贷款就使用你的其他收入来偿还。

6. 当然还有种方式，就是首先一上来，办理一个买房提取，就全部取光公积金账户，然后接下来，办理按月还款提取，这样每个月公积金交多少钱，就会扣多少钱。

7. 无论什么方式，其实公积金里面的钱都是你自己的。所以越多扣公积金，越划算，因为公司还要给你Double一下！

说说心得

1. 整体上深圳买房比较公事公办，不看脸色，不走关系

2. 深圳政府房产相关部门办事效率很高。每次过去，没有超过一小时的。

3. 贷款银行是你的大爷，尽量忍受着点他们的态度，要理解，毕竟你借了他们的钱。

4. 国家现在房产没联网。

5. 075512329，这个号码是公积金中心的电话，转人工可以咨询细节。不过咨询之后，还是要去银行才知道到底怎么样。咨询的结果和银行最后实际的结果有出入。

6. 虽然高效，但是可以见得的是，相关手续太多太多。整个过程下来我手中的纸质手续能有一本300多页的书那么厚。所以我在想，这说明政府的信息化程度远远不够。我觉得中国的政府信息化程度与水平，和中国在IT领域的技术储备远远的不在一个层次上面。如果未来，能够通过身份证信息，到处查询到任何的信息，无需自己管理任何的文件协议，这才真的能一马平川的飞起来，多方便不是。

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